Marché immobilier 2024 : conseils pratiques pour vendre ou acheter en période de transition

Que vous souhaitiez acheter ou vendre, nous traversons depuis 2023 une période immobilière est complexe : Voici quelques repères issues de nos experiences quotidiennes pour orienter vos décisions en 2024.

Rue de Paris

Dans un marché immobilier en mutation, connaitre les évolutions est important pour prendre les bonnes décisions d'achat ou de vente.

Voici donc des clés pour comprendre et agir.

Comment fonctionne le marché immobilier ?

Comme de nombreux marchés d'investissement, l'immobilier suit un cycle.

Après des années de croissance parfois insolente, il connaît actuellement une période de baisse, touchant notamment des grandes villes telles que Nantes (- 8 %), Limoges (- 7,8 %), Nîmes (- 7,4 %), Tours (- 7,1 %), Lyon (- 5,9 %), Besançon (- 5,5 %), Paris (- 5,3 %) et Calais (- 5 %), impactant environ 50% des villes françaises.

C'est un cycle naturel.

Lorsque le marché baisse, cela signifie qu'il se resserre autour des ventes immobilières liées à des événements incontournables, les "5 D" : Déménagement, Décès, Divorce, Descendance, Dettes.

Actuellement, les ventes qui concernent une amélioration de la qualité de vie ont tendance à être retardées.

Pourquoi le marché immobilier baisse-t-il ?

On estime que 70 à 80% des acheteurs de biens immobiliers ont recours à un crédit.

Depuis 2022, les conditions d'emprunt se sont durcit avec des taux plus élevés et des conditions d'accès plus drastiques.

A titre d'exemple,pour une mensualité de1000€ par mois (hors assurance) sur 20 ans, la capacité d'emprunt est passée de 217 500€ pour un taux de 1% en 2021 à de 162 000€ pour un taux de 4,19% en 2024 soit baisse de capacité d'emprunt de 55500€.

Ce sont les primo accédants qui sont le plus impactés par ce durcissement des conditions d'emprunts

Conséquences :

• Certains acheteurs, notamment les primo accédants, reportent ou annulent leur achat.

• Les acquéreurs qui ont recours aux emprunts doivent ajuster leur projets pour des biens parfois plus petits ou plus éloignés.

• Le marché de la vente étant figé, les clients se reportent sur la location qui dans certaines villes est de plus en plus tendu.

Les prix de l'immobilier vont-il s'ajuster en 2024 à la hausse des taux de crédit ?

L'évolution du prix de l'immobilier est actuellement très variable en fonction de la localisation, de la qualité du bien, et de la nécessité du propriétaire de vendre rapidement.

Certaines villes connaissent encore une hausse des prix, notamment des villes cotières, et les biens avec des gros atouts restent globalement stables.

En revanche les biens à défaut et les passoires énergétiques se vendent lentement et se négocient fortement.

Globalement les experts prédisent une baisse moyenne de 4% qui ne compensera pas la hausse des taux d'emprunt.

Car la crise actuelle n'est pas liée à une bulle spéculative ou un sur-stock des biens : bien au contraire, sur le long terme, en raison de l'évolution de la population, la demande restera continuera à croitre. Il est donc important d'ajuster sa stratégie de vente ou d'achat à ces perspectives.

Maison de l'ouest Lyonnais

Faut-il vendre ou acheter un bien immobilier en 2024 ?

Dans un contexte de marché baissier, il y a toujours une période où le marché se fige en attendant un ajustement de l'offre et de la demande. C'est le cas actuellement.

Dans ces périodes, il est important de regarder le marché sur le long terme pour ne pas s'enfermer dans des décisions uniquement financières, car l'immobilier est bien plus qu'un placement : c'est un cadre de vie qui doit s'adapter aux besoins de chacun.

Le bon moment pour acheter son appartement ou sa maison ?

De notre point de vue d''investisseur, nous sommes rentrés dans une période très favorable à l'achat :

• Le marché actuel offre l'avantage combiné d'une offre de biens plus abondante et de délais de vente plus longs, ce qui permet de vraiment peaufiner un projet immobilier.

• D'autre part, le nombre de prêts accordés augmente et les taux se stabilisent, ce qui signifie des conditions d'emprunt plus favorables.

C'est donc un bon moment pour acheter, en prenant le temps de bien évaluer le potentiel du bien et de négocier un prix juste.

Le bon moment pour vendre son bien immobilier ?

Il n'est jamais facile de décider de vendre dans un marché baissier mais reporter est parfois impossible et parier sur un meilleur prix sous 18 mois peut s'avérer risqué.

Notre recommandation : si vous avez besoin de vendre dans les prochains 18 mois,

• N'attendez pas pour mettre en vente car les délais de vente se sont allongés il il faut éviter de vous retrouver sous pression du temps.

• Adoptez une stratégie de prix de vente réaliste, comparables aux autres biens en vente

• Mettez en valeur votre bien en veillant à ce qu'il soit bien entretenu, et envisagez même des améliorations intérieures ou du home staging, ainsi qu'un entretien soigné des espaces extérieurs. Cela peut faire la différence.

• Enfin, si vous vendez pour acheter un bien plus grand, sachez que le marché pourrait jouer en votre faveur, car vous pourriez perdre à la vente mais gagner à l'achat.

En synthèse,

L'importance dans un marché immobilier en mutation est d'avancer avec lucidité et réalisme. Prendre des décisions éclairées intégrant l'ensemble des critères (financiers, familiaux, professionnel) , agir avec anticipation pour se libérer de la pression du temps, et toujours regarder la perspective long terme.

Vous avez des questions sur votre projet immobilier ?

Contactez-nous chez Un Palmier Dans La Cour. Nous sommes là pour vous aider, réfléchir avec vous à la meilleure stratégie et le cas échéant réaliser une estimation gratuite.