Le Casse-Tête de l’Évaluation d’un Bien Immobilier

Évaluer un bien immobilier est sans doute l’une des étapes les plus complexes et stratégiques de la vente.

Récemment, nous avons été sollicités pour évaluer un appartement lyonnais pour une amie d’ami. Elle tentait de vendre son bien en direct depuis quelques semaines, mais rencontrait des difficultés classiques : peu d’appels de particuliers et beaucoup d’agences cherchant à récupérer le mandat.

Découragée, elle cherchait une agence de confiance et nous lui avons été recommandés.

L’Évaluation de l’Appartement

Après avoir visité l’appartement et refait une analyse du marché local, nous avons constaté que notre évaluation était inférieure de 25 % à celle des moteurs de recherche et donc au prix de vente de son annonce. Pourquoi un tel écart ?

Les moteurs de recherchent s'alimentent des ventes enregistrées. S'ils constituent une base de départ, ils nécessitent obligatoirement :

• Les moteurs de recherche prennent en compte une zone géographique large, comme une ville entière ou un arrondissement, sans considérer les spécificités d’une rue ou d’un quartier.

• Les chiffres sont des moyennes regroupant des logements de différents standings et époques, qu’il faut relativiser.

• L’état de l’appartement est souvent sous-estimé par son propriétaire, notamment les coûts des travaux nécessaires. Le bien était habitable mais nécessitait des rafraîchissements importants, notamment pour la salle de bain, la cuisine et les sols.

L’écart de prix entre un bien habitable en l’état et un bien à rénover peut atteindre 20 %.

Ainsi, une évaluation théorique par les moteurs peut être très éloignée de la réalité, surtout pour des biens uniques. Il est souvent nécessaire de la compléter par des expertises d’agences ayant une connaissance concrète du marché.

Comment Annoncer à un Client qu’il a Surévalué son Bien de 25 % ?

Gérer un tel écart de prix est délicat, surtout lorsque plusieurs agences, désireuses de récupérer le mandat, ont expliqué au client :

• Que les frais d’agence pouvaient être imputés à l’acheteur et non au vendeur, ce qui est techniquement vrai mais commercialement aberrant, car l’acheteur les déduit de son budget d’achat.

• Que l’évaluation était parfaite, voire surévaluée, une vieille technique d’agence pour éviter une confrontation, signer un mandat, puis laisser la réalité faire mûrir le client.

Notre Approche

Face à ce type de situation, nous restons fidèles à nos principes : nous approfondissons les dossiers d’évaluation pour fournir toutes les informations nécessaires à l’acheteur afin qu’il comprenne la réalité du marché. Même si cela implique un rendez-vous difficile ou la non-signature du mandat.

La collaboration entre une agence et un client ne repose pas sur une évaluation de prix attrayante, mais sur une relation de confiance à long terme. Et la confiance se construit sur la transparence et l’honnêteté.

Nous assumons la réalité de nos estimations, même lorsqu’elles sont difficiles à entendre. En parallèle, nous écoutons les souhaits de nos clients et, comme l’immobilier n’est pas une science exacte, nous les accompagnons pour tester des hypothèses de prix qui peuvent différer des nôtres.

Parfois elles s’avèrent fausses, parfois justes. L’important est de faire des points réguliers et de s’adapter à la réalité du marché.

Comment Choisir la Bonne Agence ?

On ne dira jamais assez : La bonne agence n’est pas celle qui propose le meilleur prix, mais celle qui fournit les informations les plus concrètes pour étayer sa recommandation. C’est aussi celle avec laquelle vous pouvez communiquer en transparence et en confiance, qui vous écoute sans vendre du rêve. Qui vous informe régulièrement et pro activement sur l'évolution de votre vente et qui vous propose les ajustements de stratégie nécessaires.

🌴Vous souhaitez connaitre la valeur de votre bien immobilier sur Paris, Lyon ou Vienne ? Vous avez un projet immobilier ? Contactez-vous ! Nous serons heureux de vous accompagner dans votre projet.

Lyon ou Vienne : Véronique Postma 06 05 07 13 83 Paris Isabelle Ravachol

AVANT/APRES : la rénovation complète d'un studio de 30 m2 métamorphosé en 2 pièces plein de charme et très opérationnel

🌴 Ce appartement de 30m2 était totalement dans son jus mais il possédait tous les ingrédients indispensables à une belle transformation : une exposition plein ouest et 2 grandes fenetres garantissant sa luminosité, pas de murs porteurs, un joli volume.

• 

• 

• 

Avant : un espace cloisonné totalement dans son jus

🌴 L'objectif de la transformation était de réinventer l'espace pour l'adapter aux envies d'aujourd'hui malgré son espace compact : des espaces de vie bien différenciés, avec notamment un espace nuit intime, une cuisine ouverte et de nombreux rangements.

Et bien, avec toujours un parti pris esthétique permettant de maximiser son charme en conjuguant le meilleur de l'ancien et du contemporain.

🌴Voici le pas à pas de cette transformation

Création d'un petite Entrée Fonctionnelle

Même dans un petit appartement, l'entrée reste un espace important d'intimité et de rangement. Ici l'entrée est petite mais elle permet de préserver la vue du séjour et d'accueillir des porte-manteaux.

Création d'une pièce à vivre avec espace séjour et cuisine ouverte

L'espace a été totalement décloisonné puis restructuré pour créer un espace séjour et salle à manger ou bureau et cuisine et un espace chambre cloisonné. Le séjour bénéficie d'une belle lumière. Les parquets ont été restaurée.

• 

• 

• 

• 

Cuisine ouverte compacte et fonctionnelle

Cuisine compacte, esthétique et fonctionnel

La cuisine ouverte intègre toute les fonctions et s'offre même le luxe d'une cave à vin. Situé dans un angle, elle est préservée des regards tout en bénéficiant de la lumière en second jour de la chambre

Un espace nuit intime et cosy

Même si sa taille compacte ne lui permet pas d'obtenir officiellement la dénomination de chambre (il aurait fallu 9m2 minimum), cette espace nuit offre un petit cocon très agréable, lumineux et très bien organisé grâce à ses multiples rangements. Il a été conçu avec 2 grandes verrières qui permettent d'alléger son volume et de laisser passer la lumière pour contribuer en journée à la grande luminosité de l'appartement.

• 

• 

• 

• 

Un espace nuit compact mais très cosy

Salle de douche avec fenêtre

Petite mais parfaitement agencée, la salle de douche bénéficie du confort d'une fenêtre

• 

• 

• 

Unification de l'espace par la Couleur et les Matériaux

Le choix des verts et des bleus, associée au bois et au blanc des murs, a créé une ligne directrice cohérente, maximisant l'espace apportant une touche intemporelle.

Objectifs Atteints

Cette rénovation a permis de transformer un appartement désuet en confortable T1 cochant toutes mes envies contemporaines : entrée, pièce à vivre avec cuisine ouverte, petite chambre, multiples rangements. Un appartement qui nécessite peu de meubles, parfait pour un investissement locatif

🌴Ce projet illustre parfaitement comment une vision créative et des choix réfléchis peuvent transformer un espace, le rendant à la fois plus fonctionnel et esthétiquement agréable, tout en valorisant le patrimoine immobilier.

Vous avez un projet d'achat ou de rénovation ?

Contactez-nous ! Un Palmier Dans La Cour est spécialisé dans la vente et la rénovation de biens immobiliers anciens avec une forte expertise sur les investissements locatifs. Nous serons heureux d'échanger avec vous sur votre projet.

#rénover #maisonancienne #sejour #entrée #transformation #cuisineouverte #salleamanger #escalier

VENDU - Paris 18 - Bel appartement entièrement rénové – 95m² – 4 pièces - Rue Custine

🌴 Prix 1 020 000€ FAI

Grande pièce à vivre avec espace séjour, cuisine ouverte, salle à manger

🌴 Paris 18, Rue Custine, bel appartement de 95m², au 3ème étage par ascenseur.

🌴La pièce de vie avec cuisine ouverte offre un bel espace de 47m², orientée sud. Les 4 grandes fenêtres donnent sur les arbres de la rue Custine. AUCUN vis à vis.

Les deux chambres sur cours sont en enfilade. Possibilité de faire une 3ème chambre. Salle de bain avec grand douche à l'italienne et baignoire. Toilettes séparées. Nombreux rangements.

🌴L'appartement a été entièrement refait à neuf par un architecte.

🌴Parquet pointe de Hongrie, moulures, cheminée et fonction et régulièrement ramonée.

Chauffage individuel au gaz.

Fenêtres double vitrage en bois et crémones à l'ancienne.

Electricité aux normes.

Charges 2540euros/an

Taxe foncière 1917euros

Hauteur sous plafond de 2,70m.

Une grand cave de 9m².

🌴Contactez Isabelle au 06 61 53 80 83 organiser une visite.

Vaste pièce a vivre avec espace séjour et salle à manger

Cuisine ouverte

Chambre sur cour

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

🌴 Pour toutes informations, contacter Isabelle au 06 05 07 13 83

#unpalmierdanslacouraparis #appartementparis #paris18 #immobilierparis #paris #appartement rénové