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Que vous souhaitiez acheter ou vendre, le marché immobilier a profondément changé depuis 2022. Après deux années de correction, 2025 a marqué le début d’une reprise. En 2026, le marché retrouve progressivement un équilibre, mais il reste exigeant et très sélectif.
Voici quelques repères issus des dernières données disponibles et de notre expérience quotidienne pour vous aider à orienter vos décisions.
Où en est réellement le marché immobilier en 2026 ?
Après la forte baisse des transactions observée entre 2022 et 2024, le marché immobilier ancien a retrouvé de l’activité.
À fin mai 2026, 949 000 ventes de logements anciens ont été réalisées sur douze mois en France, soit une progression de 5,7 % sur un an.
La reprise est donc réelle, mais elle ralentit : nous ne sommes pas revenus au marché très dynamique des années 2020-2021.
Les prix, eux, se sont globalement stabilisés. Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens progressaient de seulement 0,2 % sur un an en France métropolitaine.
Les projections des Notaires de France anticipaient même une légère variation négative à fin juillet : autour de -0,6 % sur un an, avec une évolution plus défavorable pour les maisons que pour les appartements.
Autrement dit : le marché ne baisse plus fortement, mais il ne repart pas franchement à la hausse non plus.
C’est aujourd’hui un marché où le juste prix, la qualité du bien et sa capacité à se différencier redeviennent déterminants.
Pourquoi le marché reste-t-il prudent ?
Le financement reste l’un des principaux moteurs du marché immobilier.
Après la remontée brutale des taux entre 2022 et 2024, les conditions de crédit se sont nettement améliorées, sans retrouver pour autant les niveaux exceptionnellement bas d’avant 2022.
En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations s’établissait à 3,21 %, contre plus de 4 % au plus fort du retournement du marché.
La production de nouveaux crédits immobiliers atteignait 11,4 milliards d’euros sur le mois, signe que les banques financent de nouveau les projets.
Mais elles restent attentives à la qualité des dossiers et l’environnement économique incite encore les acheteurs à la prudence.
La conséquence est importante : les acheteurs sont revenus, mais ils achètent différemment.
Ils prennent davantage de temps, comparent plus, négocient et arbitrent beaucoup plus précisément entre prix, emplacement, travaux, performance énergétique et potentiel à long terme.
Tous les biens ne se comportent plus de la même manière
C’est probablement l’un des changements les plus importants du marché actuel.
Parler d’un « prix immobilier » moyen devient de moins en moins pertinent.
Deux biens situés dans le même quartier peuvent aujourd’hui connaître des trajectoires très différentes selon :
leur emplacement exact ;
leur luminosité et leurs volumes ;
leur état ;
leur performance énergétique ;
les travaux nécessaires ;
leur extérieur ;
leur architecture ;
et surtout leur potentiel.
Les biens sans défaut majeur, bien situés et présentant de vrais éléments différenciants conservent généralement mieux leur valeur.
À l’inverse, les biens nécessitant des travaux importants, mal présentés ou dont le potentiel est difficile à comprendre peuvent subir une décote beaucoup plus forte.
C’est particulièrement vrai pour certaines passoires énergétiques, mais aussi pour des biens pourtant intéressants dont les acquéreurs ne parviennent pas à se projeter.
Dans ce marché, un détail apparemment secondaire peut profondément modifier la valeur d’un bien : soit parce qu’il révèle un potentiel inattendu, soit parce qu’il constitue au contraire un frein important au projet.
Et à Lyon ?
Lyon illustre assez bien cette évolution.
Après une correction importante entre 2022 et 2024, le marché lyonnais a commencé à se stabiliser.
Les données notariales disponibles fin 2025 montraient déjà un retour à une légère hausse des appartements anciens à Lyon, de +1,3 % sur un an, après deux années de baisse beaucoup plus marquée.
Mais derrière cette moyenne, les écarts restent considérables selon les quartiers et surtout selon la qualité des biens.
À Lyon comme dans les Monts d’Or, nous constatons aujourd’hui un marché beaucoup plus segmenté : les acquéreurs restent présents pour les beaux emplacements et les biens offrant quelque chose de rare, mais ils sanctionnent beaucoup plus rapidement un prix trop élevé ou des travaux mal anticipés.
Est-ce un bon moment pour acheter ?
À nos yeux, 2026 reste une période intéressante pour acheter, à condition de ne pas simplement chercher « un prix bas ».
Le marché offre aujourd’hui plusieurs avantages aux acquéreurs :
Davantage de temps pour décider.Les biens se vendent moins systématiquement en quelques jours, ce qui permet d’analyser réellement un projet.
Une négociation redevenue possible.Sur les biens présentant des défauts, nécessitant des travaux ou affichés à un prix trop ambitieux, les marges de discussion existent.
Un accès au crédit amélioré par rapport à 2023-2024.
Mais surtout, ce marché permet de rechercher la valeur cachée.
Un bien ancien mal présenté, énergivore ou nécessitant une transformation importante peut parfois constituer une très belle opportunité lorsque son emplacement, ses volumes ou son potentiel permettent de créer quelque chose de réellement désirable.
Dans ce contexte, la bonne question n’est donc pas seulement :
« Est-ce que ce bien est au bon prix ? »
Mais aussi :
« Que peut-il devenir et combien faudra-t-il réellement investir pour y parvenir ? »
Est-ce un bon moment pour vendre ?
Attendre systématiquement une remontée générale des prix nous semble aujourd’hui une stratégie fragile.
Les dernières données montrent davantage une stabilisation qu’un véritable nouveau cycle haussier.
Si vous envisagez de vendre dans les prochains mois, nous recommandons surtout de travailler sur trois points.
Positionner correctement le bien dès le départ.
Un prix volontairement élevé « pour essayer » peut aujourd’hui coûter cher. Les acquéreurs disposent de beaucoup d’informations et identifient rapidement les biens qui restent longtemps sur le marché.
Comprendre ce qui fait réellement la valeur du bien.
Un bien avec travaux ne doit pas nécessairement être vendu comme un bien « à rénover ».
Une redistribution intelligente, une extension, une division, une rénovation énergétique ou simplement un projet permettant de montrer son potentiel peuvent profondément modifier la manière dont les acquéreurs le regardent.
Donner aux acheteurs les moyens de se projeter.
Plans, estimations de travaux, possibilités d'aménagement, enjeux énergétiques ou urbanistiques : plus un projet paraît lisible, plus il est facile pour un acheteur de prendre une décision.
Vendre pour acheter : regarder l’opération dans son ensemble
C’est un point souvent oublié.
Si vous vendez pour acheter un autre bien, regarder uniquement la baisse ou la hausse du prix de votre propre maison n’a pas beaucoup de sens.
Supposons que votre bien ait perdu 5 % depuis le sommet du marché mais que la maison plus grande que vous souhaitez acheter ait également baissé.
Votre pouvoir d’achat immobilier peut finalement s’être amélioré.
La bonne décision doit donc être évaluée sur l’ensemble de l’opération et non uniquement sur le prix auquel vous auriez pu vendre quelques années auparavant.
En synthèse
2026 n’est ni un marché de crise, ni un retour au marché euphorique d’avant 2022.
C’est un marché plus équilibré, plus lent et beaucoup plus exigeant.
Les acheteurs sont revenus, le crédit s’est amélioré et les volumes de transactions progressent. Mais les prix restent globalement stables et la sélection entre les biens s’est accentuée.
Dans ce contexte, notre conviction est simple :
la valeur ne se trouve plus seulement dans le prix au m². Elle se trouve dans la capacité à comprendre un bien, ses qualités, ses contraintes et surtout ce qu’il peut devenir.
Que l’on vende ou que l’on achète, c’est souvent cette lecture qui permet aujourd’hui de prendre les meilleures décisions.
Vous avez un projet immobilier ?
Chez Un Palmier dans la Cour, nous ne nous contentons pas d’estimer un bien.
Nous regardons son emplacement, son état, ses contraintes, ses possibilités de transformation et ce qui pourrait profondément modifier son potentiel.
Parce qu’avant de décider de vendre, d’acheter ou de transformer, un deuxième regard sur un bien peut parfois changer toute la stratégie.
